ホテル投資vsワンルーム投資 投資をするならどっちがいいの？
こんにちは。
今回はですね、ホテル投資とワンルームマンション投資を比較したいと思います。
実際に、ホテル投資は私達が扱っていますのでその比較なんですけども、ワンルームマンションは残念ながら扱っていないので、私がプライベートで実際にワンルームマンションを検討させてもらいました。
商談を受けてですね、実際に本気で買うかどうかを検討させてもらった結果も含めて今日は設明させてもらいたいと思います。
始めさせてもらいます。
ホテル投資対ワンルーム投資ということで、本当に正直ベースで色々な話をさせてもらえればなと思いますのでよろしくお願いします。
本記事のもくじ
初期投資
まず、初期投資についてですね。
私達が販売しています三重県の二見町にあるホテル、+FINO Resort Villaというものはですね、初期投資が２３００万～２４００万の投資となっています。
一方ですね、ワンルームマンションこちらは安いものでいえば１５００万、高いもので３５００万ぐらいが相場じゃないかなと思います。
融資に関しましてはまずは、私達の+FINO Resort Villaは銀行さんからの融資になります。
なので銀行の融資と言うのは、その方の資産状況であったりとか、信用によってお金を引っ張りだすと言うのが銀行の融資になります。
一方で、今回◎にさせてもらったんですけど、ワンルームのマンションは融資が非常につきやすい、これは信販ローンが使えるからということになります。
信販ローンはアプラスとか、車を買う時に使うようなローンです。
これは銀行ローンと何が違うかと言いますと、物に対する信用で下ろすローンになりますので、物の信用で下りるんですね。
その方の資産状況とかっていうことよりも、物に対して下りますので非常に下りやすいと、サラリーマンの方でも年収４００万円以上あれば下りるんじゃないかと思っております。
ただ、カードの支払い状況とか何か未払いがあったりとかすると審査が下りなかったりするんですけども、ほとんどのサラリーマンの方がこのワンルームマンションというのは融資が下りるんだよというので◎にさせていただきました。
どういった金額でどんな利回りなんだろうというところですけれども、一例として私が受けた商談は３５００万と２８００万の名古屋と東京のマンションだったんですけども、具体的なものを出してしまうと問題があるかと思いますので、その中間の３０００万円ということできりの良い所で出してみました。
物件価が３０００万円で、満室の利回りが１２８万円、想定空室率はあえて１％とさせていただきまして、諸経費５％ということでどうなりますかということで。
大体自己投資というものは１０万円出して、あとは全部借入にするんですね。
３５年ローンは信販ローンなんですけど下ります。
金利は大体２％くらいかな？と思います。
２％に設定させていただきました。
するとですね、表面利回りが４.３％ということで、年間の手取りですね、キャッシュがどのくらい残りますかというと、１万４６２４円ということで月に１０００円ちょっとの手取りがあるということになります。
これ、表面利回り４.３％なんですけども私もいろいろ調べてみたんですけど、今非常に表面利回り悪いんですね。
４.３%でも結構良い方だと思います。
私が２０年以上前、サラリーマンの時に営業を受けた時はたしか６～７％ぐらいの利回りがあったんですけど、今は非常に不動産価が高騰しているということもあるでしょうね。
非常に低い利回りしか見つけることができませんでした。
実際に私が商談受けたものも利回り３％台というものでした。
大体流れ的にはこんな感じのイメージになるのかなと思います。
一方で私達のホテルの方ですね。
こちらはイメージ図になるんですけども木造１７室連棟ということで、これが一区画になります。
２階建てのメゾネットタイプになってます。
階段上っていくんですけどね。
５０平米あるものなんですけど、これが１７棟駐車場付きで並んでいます。
私達のホテルは分かりにくいので、簡単に説明させてもらいます。
ビジネスモデル的には非常にシンプルなんですけど、あまりないので説明したいと思います。
プラフィーノのホテルをオーナーさんに買っていただきます。
それを１０ＦＦが賃貸契約を交わせていただいて、賃料を払うということなんですね。
建物を借りますよという賃貸契約になります。
ただ、その賃貸の賃料の設定が宿泊売上高の４０％をペイバックというような形になっていますので、宿泊費の４０％が賃料としてお支払いできる事になります。
この連動性を持つことによって、実際に私達のホテルの収益とオーナー様の収益が連動するという形を取っているということになります。
実質賃貸ですけど事業に参画してもらっているような、そんなイメージになると思います。
価格帯は角部屋とかいろいろありますけど、２２５０万～２４０００万まであります。
あと特徴として、ワンルーム投資とは違うところなんですけど、１７棟をポイント制にしています。
どこの部屋で、どうしても偏りありますよね。
私達はここの部屋に入れるとか、人気のあるお部屋とかあると思うので、ポイント制にして均等に賃料をお支払いできるようにしていますので、どこの部屋を買ったからと言って収益が不安定になるということは無いです。
ワンルームマンションの場合は基本的に、全体の一棟マンションの利回りではなくてその部屋の利回りになりますので、そこが空室だと隣が入っていても半分が入ってくるわけではなくて、ゼロになってしまいますよね。
そこがちょっとマイナスな点になってるのかなとは思います。
当社のホテルの場合は１７室ありますけど、その平均、ポイント制で買っている値段に合わせてリターンが返ってくるという仕組みになっております。
これは一応支払いの明細になりますけど、予約申込金が１００万円で、内装、温泉、外構費、手付金が５０万ですよ。
売買契約が残金が９５万円になりますよという内訳になっております。
ポイントとしては、建物、内装、外構、温泉設備が全部わかれて契約させてもらう形になっております。
収益性
肝心の収益性を見ていきましょう。
まず、利回りについてですね。
ホテルの利回りは１０％で想定させていただいております。
今回は比較なので、詳しくは説明しませんけども、２３５００円が２名の料金になっており平均して２６５００円という設定にさせていただいております。
６名まで泊まれますので１名増えるごとに５０００円アップします。
平均して、３名ぐらいまで泊まれるだろうと予想して２６５００円分に設定させてもらっています。
ちなみにこれはですね、観光協会からも非常に安い値段設定だと言われていますが私達の場合は、高い利回り設定を見せるのではなくて、絶対にクリアできるというような値段設定で提示させていただいていますので、上振れが期待できますよということが面白みになると思います。
しかも稼働率も６０％の稼働率で計算させてもらっていますので、２６５００円の６０％稼働ですよってことです。
６０％稼働というのは、非常に低い設定をしておりまして稼働率が上がっていくと非常に面白いことになってくるのかなと思います。
最下限５％とさせていただいているのは、賃料として５％を下回った場合は私達が宿泊料に応じて５％をお支払いいたしますというような形になっておりますので、５％を下回ることは絶対にありません。
逆に上振れは、宿泊費が４万円平均取れたと、稼働率９０％の場合は２２．８％までいきます。
これは年間通じてこういう数字が出せるかというお約束はしませんけれども、可能性としてこれは実現不可能な数字ではないです。
その相場を調べると、２名で大体３６０００円になっていますし、かなり差別化したホテルですのでもっと上に行けるのかなと思っています。
私達も集客など直接できるスキームを持っておりますので、魅力的なものにして今より高くしていくというのが私達にとってもプラスですし、投資家さんにとってもプラスというビジネスモデルになっております。
ワンルームマンションはですね、３～５％という風にさせてもらってるんですけどなかなか５％の物件で良い立地の所は見つからなくて、ワンルームマンションは高いんですね。
不動産自体が高くなっているので、利回りの高いものを見つけると非常に難しいなと言うのが印象です。
変動幅は、０～６％一応インフレで利回りが上がる可能性がありますよということで６％、にさせてもらってるんですけど、まず出ていくと利回りが０になりますよね。
これが０or１００っていうのがワンルームマンションの致命的な所かなと思ってます。
例えば一棟アパートであるならば０ということはないんですけども、ワンルームの場合はこの０があり得てしまうということなんです。
私は家賃が下がるというようにさせてもらっているんですけども、インフレとか上がるという要素があったとしても新築が必ず出てきて値段は下がっていくというふうに考えてます。
これは実際に私もワンルームマンションを持っていないけども、新築のアパート中古のアパートを起業する時、約２０年前に購入させてもらってるんですけど、今は両方販売、売り抜けましたけれども、中古の方は利回りを上げて売却しましたし、新築の方は安定的に利回りがあって売却したんですけども、特に新築の福岡のアパートだったんですけども、家賃が上がることはこの２０年間なかったです。
当初一部屋４５０００円６部屋のものだったんですけども、最終３５０００円の部屋と高いものでも３８０００円の部屋で最終的に終わりましたね。
相場が上がったとしても、不動産の場合はどうしても住居の場合は新築の方が絶対家賃高いんですよね。
家賃設定が新築の時が最大限の家賃設定になっているので、なかなかこれを上げられるというのが難しいというのが実情であると思います。
次に年数ですね。
私達のホテルは、３０年契約になっています。
ワンルームの方は大体３５年ローンを組みますので、３５年くらいなのかなと考えています。
変動幅はホテルの場合はリアルタイムで変えられます。
一般的に不動産の場合は、家賃相場によって変えられるので〇にさせていただいております。
デフレ対策ですね。
デフレ対策に関しては、正直ホテルは×ですね。
価格が下がっていくとリアルタイムで下がっていきますので、その辺はちょっと難しいかなというところですね。
逆にワンルームの方は一気に下がることは無いので△かなと。
インフレどうなの？というところなんですけども、
インフレに関しては、ホテルは◎です。
ワンルームは〇。
たださっきの新築のお話で言ったようにですね、新築でどうしても周りに出来た時に値段が下がっていくので、なかなかインフレになったとしても値段を上げることは難しいってのがワンルームマンションの実情かなというふうに考えています。
ホテルの方は、インフレ対応は抜群にいいですね。
逆にデフレが弱いというとこです。
もう一つの特徴として消費税還付というものがあるかと思います。
これは不動産だと裏技を使って消費税還付しようとするということがあると思うんですけど、要は支払った消費税よりも売り上げの消費税の方が低いという場合、この差額が返ってくるんですけれども、不動産で住居の場合、賃料が非課税なので売り上げの所は非課税、その差額をもらうことが出来ないというのが、不動産の特徴になります。
このホテルはですね、借りるのが私達テンフィールズファクトリーで法人です。
法人に貸す場合と言うのは、消費税がつく売り上げになるので消費税還付がしっかりと受けられる不動産になります。
不動産の中では、非常に珍しいものじゃないかなと思います。
例えば、２０００万の建物買いました。
消費税２００万ですというものと、年収（賃料）が２００万すると２０万の消費税払ってますよね。
消費税還付というものは、この払いすぎた２００万の消費税からこの２０万を引いた１８０万が返ってきますよということになります。
これは非常に大きいですよね。
これができるということが、一つの特徴になるんじゃないかなと思います。
運営管理
運営管理ですね。
私達のホテルは当然常に人がいますので、修繕などは私達が行います。
劣化すると言うことはもちろんあるので、私達の費用で修繕していきます。
これはホテルの弱点と言いますか、築２０年～５０年経ったホテルはどうしてもボロボロになっていくと言う所あると思うんですけど、例えばリッツは３ヶ月に一回リベア部門が入りまして部屋を補修してるらしいんですよね。
なので、常に何年経っても同じような部屋の品質を維持してると言うのが特徴になってます。
しかし、こういうリペア部門を持つというのはやっぱり大手さんじゃないとできませんよね。
私達はリフォーム部門があったりメンテナンスの事業部がありますので、そう言った形で、私達が定期的に修繕してて維持していく形になりますので、トラブルが起きたりとか部屋に何かあったとしても外注に頼むではなく内部で補修できるというのが一つの強みです。
不動産の方も、不動産の最大の特徴なのかなと思いますけど、メンテナンスとか管理っていうのはもう成熟してますよね。
ここは色んな投資がある中で、不動産がこれだけ安定的な市場を得ているのはここが大きいんじゃないかと思います。
本来、不動産投資というよりは不動産事業なんですよね。
人様が住む家をわざわざオーナー様に買っていただいてそれを運営するという一つの事業なんですけれども、あまりにも成熟しているのでそれを任せっきりで出来てあたかもお金が働かせるというか、金融商品のようにリターンが返ってくるというモデルができているのが、不動産市場の非常にいいところなのかなと思います。
メンテナンス管理というのが業種参入に差があまりなく、ちゃんと維持できるというのが成熟した市場の一つの特徴になっているのかなと思います。
節税
節税ですね。
節税は色々あるんですけども、今回は減価償却だけに絞ってやらせていただきました。
この特徴として私達のホテルの減価償却の場合はですね、建物が木造になるんですね。
木造ってもっと長い２２年か２３年になるんですけども、ホテルの場合は、１７年償却になりますので通常の木造よりも早く償却できるというところが特徴でもあります。
あとは、外装の方は１０年償却ですね。
内装についても１０年ですね。
温泉設備は水道管などと同じとなりますので、１５年償却ということになります。
今回のホテルは土地を借りていただく形になりますので、全ての投資されたものが償却できますよということで、ある意味ワンルームマンションと同じように建物を比率が非常に大きいというか１００％償却は全て出来るという形で◎にさせていただきました。
ワンルームマンションの方はですね、４７年償却なんですね。
もちろん土地の比率はワンルームの場合低いので、そういう点で償却のメリットは出てきますが４７年という長めの償却になっているのが若干のマイナスポイントかなという風に考えております。
売却
売却ですね。
まずは、ワンルームマンションの場合ですね。
１０年で売却したらどうなりますかというかたちで、収入が１１５万とします。
利回り５％であえて高めに設定させてもらったんですけど、２３００万ですよということで１０年後も５％同じ家賃だったよという場合は、１０年間の家賃と２３００万で収益還元法で売却できますので、そうすると３４５０万ということで元手が１.５倍になってますよという風に計算させていただいてます。
これがけっこう良くなったパターンで書いてまして、１４年で売却した良いパターンの場合にこういうことが起こり得るのかなというところです。
もちろんこの家賃が上がっていくということですと、もっと収益還元法で上振れする要素があります。
私達のホテルで仮に１０％で推移した場合、収入２３０万の収入と初期投資２３００万円という事ですね。
１０年後の売却予測ということで当然収益還元法でやりますけど、１０％と想定するならば４６００万円で売れますので１０年間で２倍になりますよということです。
しかもこの売却先っていうのが不動産の市場になるので、さっきのワンルームと同じように非常に流動性がある形での売却になるのかなというところです。
仮にこれが宿泊費が２６５００円ということではなく、平均して３～４万円になると当然利回りが高くなりますので、この売却が上がる傾向にあるということです。
この可能性は非常に高いんじゃないかなと私達は考えております。
しかも、ホテルとして築１０年って決して古くないですよね。
まだまだ使えるものとして認識していただけるので、残り２０年ありますのでしっかりと売却できるんじゃないかな。
これも結構面白いんじゃないかなと思います。
ただ私達は、キャピタルゲインを目的には販売はしていないんです。
けれども、よく売却の事を聞かれますので、あえて売却する時にはどうなるんだということを想定させてもらって試算しました。
まとめ
私自身はキャピタルゲイン目的の投資は、なかなか難しいなというものがありましてこの先を想定できない、インカムの方でしっかりあることで結果的にキャピタルゲインも狙えるということが本来の投資である、ここが大事なポイントになります。
ワンルームは投資ではないという結論付けてしまって申し訳ないんですけど、これ勘違いされないでほしいのは、今ワンルームマンションは買うべきじゃないというのが私の結論でして、余りにも利回りは低すぎますね。
皆さんの表に出てきているものというものは、どうしても利回りが悪いものが出回っているのかなと思います。
何でこうなってしまうのかというのは、一番は信販ローンがおりてしまうから。
本来不動産というのは、信用のついている方しか買えないものが本来買えないはずの年収４００万ぐらいの方たちも買えてしまう、ローンを組んで買えてしまうというのが最大のメリットでもありデメリットでもある。
購入者が多く、利回りを低くしても売れてしまうという現状があるので高くする必要がないというのが、どうしてもワンルームがおいしい商品にならないという特徴になっていると思います。
良く売り文句として、私も実際に営業を受けましたので私なりにいろいろ話をしてみたんですけど、結論から言うと営業マンも言っていたのは、「これは投資ではありません、貯金です。」というふうにおっしゃいました。
私も思います。
これを貯金と考えるのであれば理にかなっていると思います。
毎月毎月一定額をお金を払って貯金しますよね。
そう言った意味では、例えば東京のものを買うと毎月２０００円とか持ち出しがあるんですね。
なんで人様のためのマンションに２０００円も払うんだって考えるんですけども、本当に３５年間繰り返してね最終的にはもう１０、２０年経つほどに支払いは増えると思うんですけども、それを払うことによって結果資産が３５年も資産が残りますよね。
貯金してると一緒ですよね。
貯金すると金利はほとんど付かないでしょう。
でもワンルームマンションの場合はその価値が落ちずに、３５年ローン残りありますよねという理屈になっているみたいなんですけども、一つずつちょっとね色々お話させてもらうとですね、まず貯金と考えるのであればという所もあるんですが、まず節税になるのかってとこなんですけども、結論は節税にはならないと思います。
サブリースでもあるから安心ですよとあるんですけど、これはまったく当てにならないと思いました。
実際サブリースをご提案させていただきましたけども、ほとんどの方はサブリースを契約しないと。
なんでかというと持ち出しが増えるから。
それでなくても名古屋の物件で、手残り毎月の２０００円なんですね。
東京の物件だと逆に－２０００円なんですよ。
さらにサブリースをしてしまうと、それが１万近くの持ち出しになってましたかね。
これが３５年続くっていう風に考えるとですね、非常にサブリースをする意味が無いですし、サブリースって変えることが出来ますのでそういった怖さがあるということも使えないものなのかなと思っています。
将来の年金ということだったんですけども、３５年後ですよね、３５年後に本当にその金額は入ってくるかということと、３５年経ったときに色々な修繕費とかむしろいろんなお金がかかってくるタイミングでありますので、どちらかというとやっぱりキャピタルゲインを狙うために購入するべきなのかなという風に考えています。
だからこの３５年の年金のためには無理やりだなというように私は感じました。
値上がりの方ですね、こちらはあえて×にさせてもらってるんですけど、キャピタルゲイン狙いで購入するべきだと私も思います。
このワンルームんマンションは値上げを目的に買わないといけないんですけども、これがわかれば苦労しないっていうか、値上がりするものを売っているかどうかっていうと業者さんの力であったりとかそういったものによって、利回りが高いものは立地が悪い。
利回りが低いものは立地がいい。
結局立地がいいものはすでに利回りが悪くなっているなという印象です。
郊外に行くと５％があって、都心とかいい所に行くと３％になってるので、すでに上がった値段になっています。
これたぶん１０年前１５年前に買った方は、今非常に売り抜けやすいタイミングなので今買う時じゃないのかなというのが私の感想です。
ワンルームマンション全体が悪いという訳じゃないです。
やはり時期が必要なのかと。
逆にタイミングでも値上がりする場所ってあると思いますので、それを見極める目を持っているのであれば購入すべきだと思います。
ただ最初の投資としてなかなかワンルームマンションってどこが値上がりするかっていうのは、非常に難しいんじゃないかなというのが私の感想ですね。
むしろマンションであるならば世帯向けのちょっと値段は張りますけども、ペントハウスですね、一番上の部屋を購入していただく方がキャピタルゲインは狙いやすいと私は感じています。
生命保険の代わりになるっていうお話なんですけども、これも本当に無理やりだなと思っていますが確かに生命保険と同じように亡くなった場合はその資産が残りますよってことなんですけども、遺された側からするとマンションが残るってことですよね。
ワンルーム自分達が住めるものではないですし、人様に住んでもらってお金を得る、事業を残すってことですけどもこの保険代わりになりますよというのは、お金ではなくてあくまで売却しないといけないものになりますし、マンションを残るということなんですけども残された側がマンション経営した事が無くて、いきなりマンションを残されても困るんじゃないかなと思います。
例えば３０歳の方で、ネットで申し込めるやつ実際試算してみましたけど、２３００万の保険金で月々２０００円ということで、一緒ですよね。
同じ金額で保険代わりですということだと思うんですけども、そういった意味では自分が亡くなった後にどういった形で残してほしいのかって考えるとやっぱり現金なんじゃないかと私は思いますので、生命保険は生命保険で入ってしまえばいいんじゃないのかなと。
やっぱりこれは選択と集中といいますか、やはり何でもかんでも叶えてしまうと力が弱まってしまうので、保険は保険で投資は投資という風にしっかり分けた方がいいと考えています。
なので正直ちょっと今回比較ということだったんですけど、ワンルームマンションは正直投資というよりは貯金に変わるものなのかなと、貯金は毎月５万円、１０万円するというふうに考えた時やはり無理矢理強制的に引き落としされる方が、定期みたいな形でされる方が必ず貯まっていきますよね。
そういった意味ではローンという形で３５年縛られてそれを貯金する額以下で、毎月毎月払うことによって３５年後に資産が残りますよというのは、確かに理にかなってるやり方と思っていますので、お金を増やすのではなく今自分の毎月稼ぐお金を貯めていくツールとして一つワンルームマンションを持っておくというのは、選択肢としてありなのかなと感じました。
なので私達の資産、特に資金を増やすものとしてのツールとしてはちょっと高度なテックニックいるというか、ちゃんと不動産のことを分かっている方でないとなかなかキャピタルゲインが狙えるワンルームマンションを購入する事が出来ないんじゃないかなというのが私の結論です。
今回は以上になります。
