ホテル投資vs太陽光投資 それぞれの投資の特徴とは？
こんにちは。
テンフィールファクトリーの代表してます、市川です。
今回はですね、ホテルの投資と太陽光発電の投資を比較したいと思います。
私たちテンフィールファクトリーはホテルの投資も手掛けてますし、太陽光発電所の分譲地というのも販売させてもらってますので、公平な目でどちらが得なのかメリットデメリットってのを比較しながら説明したいと思います。
今私たちは新しい太陽光投資モデル、ＰＰＡというモデルを手がけているんですけど今回比較したいのは、過去にあった、太陽光発電、結構されてらっしゃる方も多いと思います、ＦＩＴとホテルの比較をさせていただこうと思います。
まず5つの違いから説明させてもらうんですけど、収益性ですね。
どのくらい収益あるのという所、あと運用ですね。
購入したあとにどうなるんですかっていうことろ。
あと初期費用どうなんですかとか、節税系はどうなんだろう、あと売却ですね。
出口戦略はどうなんですかってことで、この5つのポイントについて詳しく説明して比較したいと思います。
本記事のもくじ
初期投資
まず初期投資ですね。
どれぐらいの金額からできるんですかと言うことですね。
まず私たちが手がけているプラフィーノリゾートホテルは２３００万〜２４００万ですね。
太陽光発電所は分譲地以外も、大きな発電所であれば億台単位あるんですけども、一般的な分譲地で考えたときには１５００万円位から大体２０００万円位なのかなぁと。
これは業者さんによっても価格が変わってきます。
大体似たような金額で出来る投資にはなってますね。
融資の方です。
融資の方は、太陽光発電は◎を付けざるを得ないと言いますか、これアプラスとか信販ローンが下りるようになってますので、お客様の信頼でと言うよりは発電所の信頼、支払い条件とか何かカード払いが出来てないとか、限度額いっぱい借りてますよってことがない限りは非常に下りやすいものになってます。
この下りやすさってものは太陽光発電所ならではですね。
2012年に始まったＦＩＴなんですけど、始まった当初ってこの信販ローンのがなかったので、3年から４年後くらいに信販ローンって使えるようになったんですけど、非常にやりやすい投資になったかと思います。
一方でこのホテルの場合は、基本的に信販ローンが使えませんので銀行ローンになるんですね。
銀行ローンっていうのはそのもの自体の信用というよりはお客様自身の信用で融資が下りてくるものになります。
なのでちょっと信販ローンとハードルが違うんですね。
下りる人と下りない人っていうのが明確に分かれてくるというところであえてねちょっと○をさせて頂きました。
太陽光ですね。
実際に私が販売させてもらった太陽光の事例なんですけど、利回りね12%。
私たち結構利回り高く販売させてもらってたので、これだと１３００万で利回り１２%、栃木でこっちは１４００万弱ですね、１２%。
この辺には負担金とか工事の負担金とかその辺が入ってない値段ではありますけども、結構高い利回りでご提供させていただいてました。
結構安い方の案件ですよね。
ホテルの方はちょっと仕組みから話をすると、簡単にいくと宿泊費の40%をリターンで、賃料で返しますよという意味なんですね。
私たちがホテル運営をしまして、ホテルのオーナーさんがホテルを持っていただきまして私たちが運営管理してきますよって言うモデルなので、宿泊費の40%がリターンで返りますよというふうにお考えいただければと思います。
価格帯は今回三重県二見町で販売させるものはですね、安いものは２２５０万です。
高いもので２４００万円くらいになります。
これは立ってる方面とか方向とか海側であったりとかそういったもので違ってくるんですけども、2階建てのメゾネットタイプになりますので部屋の広さは一緒なんですけども、ちょっと設備が変わって値段が変わってくるということですね。
太陽光はちょっと複雑でいろんな設備がありますので、大きく4つに分かれるんですけど、内装代が必要なってきますよーと温泉がここ出ますので温泉設備ですよーって言う事。
あと外構費という事と、もう一つ肝心な建物ですよっていうことで大体内訳が4つに分かれてます。
合計２３００万ですよって言うものになっています。
太陽光発電所の場合はパネルがいくらですよ、工事がいくらですよっていうな風に分かれているというよりは、もう太陽光発電所としてまとめて販売させていただくと思うんですけど、こういった形で項目ごとに分かれて販売させていただいてるというような現状です。
収益性
収益性を見ていきましょう。
収益性は、太陽光の方から行きましょうかね。
一般的に利回り１０％ありますよということと、固定買い取り制度ＦＩＴという制度を使っているものでしたので、２０年ありますということで利回りは変動幅とあえて記載させていただいているんですけど、１０％から８％これあえて８％って入れさせてもらっているのは、太陽光発電っていうのは収入元は太陽光の光なんですね。
その光によって発電したものを電力会社に売るというモデルですので、この発電の光がどう入ってくるかによって収益が変わってきます。
凄く安定している一方で、この光をどう受け取るか、ガラス面の汚れとか劣化によって毎年毎年落ちてくるというのが実情なんですね。
メンテナンスに入ってもらって、いかにそれを抑えていくか。
上振れ要素というのはほとんど考えることが出来なくて、今から太陽光の光が強くなるということはありえないですよね。
なので立地における日射量によって決まりますので、上振れというのは基本的にないと思ってもらった方がいいかと思います。
ただ年によって差がありますので、今年は晴れの日が多かった、今年は曇りの日が多かったということで波っていうのは大体年間１０％前後はあると思っていただければと思います。
上振れ要素はあまりない。
その代わり安定的な収入はありますよ。
不動産みたいに入退去があるわけではありませんので、南側に建物が立たない限りは安定的な収入がありますよっていうのが太陽光のメリットではあります。
一方で私達が手掛けるホテルですね、プラフィーノホテルは利回り計算上１０％で設定させてもらってます。
そして期間がちょっと違うんですよ。
期間が長いのがポイントなんですけど、３０年でやらせてもらってます。
一見すると、３０年の１０％、１０％の２０年と太陽光比較できるんですけど、変動幅が大きく違います。
５％～２２.８％という非常に幅が大きいですよね。
この辺りをメリットでもありデメリットでもありという捉え方によってはあるとおもいますので、説明させてもらいます。
なんで５％なのか、逆に２％３％ではないのはなんでなのかと言いますと、毎年毎年もし５％を下回った場合は、私達が賃料で補てんしますよと、いう形をとってますので５％以下になることはありません。
期間での補償ではなく、毎年での精算になりますので基本的に５％を下回るということは考えられないですよということです。
ただ想定利回りが１０％してるものが５％になることはあります。
たとえばこのコロナの状況で、宿泊者がほんとにいないと、無くなってしまった、またパンデミックを起こしてしまったという場合は、どうしてもホテルって入らない可能性がありますので、そのときでも５％は弊社の方が補償させてもらいますという形ですね。
一方で上振れの要素ですね。
今ですね、２３５００円で宿泊を設定させてもらってるんですね。
これ２人の料金です。
相場的にはこの辺りは３６０００円とか４万円弱なんですね、２人で。
かなり低く見積もらせてもらってるということと、あと６０％稼働ですね。
要は、一年間の内６０％宿泊者が入りますよねという計算させてもらってて、かなり低く実は見積もって１０％という設定をさせてもらってますので、宿泊費が仮に４万円になりましたよ。
稼働率も９０％です。
そうすると利回りが２２.8％になるということです。
さらなる上振れももちろん可能性があります。
２２.８％が毎年続くのかっていうとそれは保証しているわけではありませんし、状況によって変わってくるっていうことですね。
もうすでに、コロナが落ち着いて稼働率９０％が平日でも達成してるようなホテルもたくさんありますし、宿泊費今急に上がってますよね。
皆さんも予約取ろうとすると取れない場所とかね、宿泊費も結構高額になっているんじゃないかなって思うんですけど、そう言った場合にはかなり上振れの要素があるということが、面白みでもあり、でも逆に言えば５％の可能性がありますよということで、ここが変動幅があるという事ですね。
収益性２ということで、買った当時の利回りなんですけどそのあとどうなのってとこでいくと、まずプラスとメリットがあるんですけど、インフレ対応が出来るのは抜群にいいのはホテルということですね。
今の１００万円の価値が将来的に５０万円になりましたよっていう場合、ホテルの場合はもちろん物価が上がってますので、宿泊費用がリアルタイムで明日から変えようと思ったら変えること出来ますよね。
だからインフレ対応が非常に柔軟にできると、これは例えば不動産の賃貸でも言われてますけど家賃を上げることはできますよって言われたことはあると思うんですけど、実際に上がるタイミングってあまりないと思うんですけど、ホテルの場合はリアルタイムで値段を上げていくことが出来るので、インフレ対応率ってのは非常に高い商材になっているというのは間違いないと思いますね。
インフレになった場合は確実にホテル代が上がりますよ。
一方で太陽光ですね。
唯一の欠点だと思ってるんですけど、インフレ対応できないんですね。
固定買い取り制度っていう２０年間安心した収入はあるものの、インフレが起きた場合にメンテナンス費とか保険費ってのが上がってくるはずなんですけど、売電を上げることはできないですね。
もうルールとしてできませんので、ここが唯一欠点なのかなって。
今後インフレが起こるのかデフレが起こるかっていうと、可能性的にはインフレの方が可能性があるとは思うんですけどね。
今でもね物価あがりつつありますよね。
そもそも国がね毎年２％目指してますのでこのインフレ対応出来ないのが太陽光の欠点かなと思っております。
一方でデフレが起こった場合どうなんだというと、さっきの真逆ですね。
ホテルの場合は安くなっていくわけですから、宿泊費を下げていかないといけないのでデフレ対応には弱いという事ですね。
対応するというか、高いまま維持することはできなくてホテル宿泊費が安くなっていくという事ですね。
これはほんとにマイナスなんじゃないかなと思います。
デフレが起こった場合はホテルは収益が下がっていきますよという、市場に合わせて下がっていくということですね。
逆に、太陽光のメリットですね。
デフレになった場合は、太陽光の場合はメリットが出てまして、今の１００万円価値が将来的に２００万円になりましたよってなったとしても、同じ金額入ってきますので価値が上がりますよね。
周りの相場が下がってもメンテナンス、保険費用が下がったとしても収入は維持できるというのが太陽光のメリットになるんじゃないのかなと思います。
あとは、消費税還付ですね。
これはご存じの方ご存じじゃない方いらっしゃると思うんですけど、例えば１０００万の売り上げがありました。
１００万円の消費税を払わなければいけません。
そのぶん仕入れを９００万しました。
そうすると９０万の消費税を納めなければいけない。
９０万の消費税払ってますので、１００万納めないといけないものからもう払ってる９０万引いて、１０万の払わないといけないというのがルールなんですけども、不動産はそれを逆転しますよね。
ここが、不動産の場合色んな裏技を使って消費税を払わないように消費税還付でやろうとしてらっしゃった方が多かったんですけども、実は今できないような仕組みになってます。
もともと家賃というのは消費税がかからないですね。
個人の賃料というのは消費税がかからないので、そもそも消費税を払ってませんよって総裁ができなかったんですね。
これは裏技、金を買うとか自動販売機をつけるとか課税の売り上げをあげることで、総裁しようとする人がたくさんいたんですけど、それはもう抑えられてしまって、出来なくなりました。
このホテルは、私達テンフォールファクトリーが借りさせていただきますので、法人が借りるという契約になりますので、消費税が発生します。
もちろん消費税還付として、購入から賃料引いたその差額の消費税が還付されるという仕組みが使えるという事ですね。
これは同様に、太陽光発電所はもちろん消費税込みの売り上げもありますし、そもそもコストも含めて消費税を払ってますので、もともと消費税還付が出来る商材でもあるんですけど、あえて紹介さえてもらったのは通常の不動産の賃貸は消費税還付出来ないんですけど、ホテルの場合は消費税還付出来ますよということでこれ結構大きなものに成るんじゃないかなと思いますね。
運営管理
運営管理の方ですね。
運営管理はですね、このホテルの場合は、私達テンフィールファクターは常にスタッフが常駐しておりますので、そういった意味では徹底管理してますので何かあった時の対応というのは、その場にいますので常に対応できますよということになります。
よくありがちな、何年も経つと老朽化してどうこうということがあると思うんですけど、私達のこのホテルは、外側タイル私達の商材のタイルを使いますし、中もストーンフロアーで凄い強いフローリング材、壁もタイルを使っていますので非常に長く持つということと、私達がリフォーム部門を持っておりますので、例えばリッツカールトンさんって３カ月に一回リペア部門が入って補修していくんですね。
なので常に新しい状態を保つことが出来るホテルなんですけど、私達も同じように私達の費用で修繕していきますので常にそういったトラブルがない形で運営できるんではないかなという風に考えております。
太陽光も◎にさせてもらってますけど、私達メンテナンスを２０１２年の当初からつけさせてもらっていて修理保証も全て無償でメンテナンスに組み込ませてもらって、パネル洗浄もしながら安心して運営してもらうように提供できております。
ただ、常に常駐ということではありませんしトラブルは必ず起こってしまいます。
そのタイムラグとかそういったものもありますので、そういう意味では定期的にする必要ですよということですね。
ただ市場的にいくと、太陽光の市場って不動産みたいに本当に安心して任せられる市場かというと、業者さんによって非常に差がある市場であることは間違いないかと思いますね。
不動産の場合って賃貸管理を任してもそんなに業者さんの差ってないと思いうんですけど、太陽光の場合はまだ成熟してないので、業者さんによる差が非常に激しい市場ではあると。
ただ、業者さんの選定さえ間違えなければ非常にメンテナンス運営管理も問題ありませんよという風に市場もなりましたね。
節税
節税部分ですね。
色んな節税ってあると思うんですけど、一つには減価償却っていうのがありますのでそれの違いについてお話しさせて頂こうかなと思います。
まず太陽光は、一時期はグリーン投資減税とか即時償却とか二年償却とかできたんですけど、今は１７年償却になりますよ。
一般的な不動産と比べると木造で２２年とか考えると、普通の不動産に比べると償却早いですよってことで、節税対策に今太陽光はなってますね。
私達のホテルの方なんですけども、実は木造の二階建てのヴィラになりますので、ホテルの場合は木造でも実は１７年償却なんですね。
それぞれ別の施設として販売させてもらいますので、内装は１０年償却、外構は１０年、温泉設備は水道管とか管の対応年数になりますので、これはちょっと長くて１５年という形で各々それで償却してもらうような形になります。
通常の不動産だと、大概土地つきですよね。
土地を購入して上に建物建てますよということなんですけど、今回のホテルに関しましては、土地は私達の土地で賃料になりますので、まるまるこの建物分が節税できますよということになります。
不動産の方ワンルームマンションみたいな区分所有のワンルームマンションっていうのは、土地の部分が少ないので非常に節税できる金額的には大きいものになりますよね。
それと同じようにアパートとか土地の比率、建物の比率っていうのがフィフティだったりとか、東京だったら土地の方が高いという事があると思うんですけど今回の私達のホテルというのは土地は賃貸なので、建物はまるまる償却できますよ、設備まるまる償却できますよというものになります。
売却
売却ですね。
これ結構大きいですね。
太陽光やられている方も売却考えていらっしゃらない場合があると思うんですけど、売却するとどうなるの？って実例としてあるんですけど、先に太陽光の方みてみましょう。
太陽光の方は色んな考え方があるんですけど、２０年って決められてるんですね。
例えば収入２０００万で買いました。
利回り１０％で買いました。
５年後の売却どうなんですかってことなんですけど、私達も今１０年近くになります、お客さまも売却されてらっしゃるお客様入らっしゃいますけど、大体相場的に１５００万くらいになってますよという形です。
計算方法色々あるんですけど、どういう風に計算するんですかっていうと２００万毎年ありますよね。
残り後１５年の収入がありますので、２００万掛ける１５年をするんですね。
それを２０年で割ります。
そうすると１５０万になるので、収益還元法で１０％計算すると１５００万になりますよという方法です。
これはルールがあるわけではなく５年後の売却するそういう計算させていただきますし、１０年後の売却、同じ計算方法で行くと残り１０年で２０００万収入があるものをいくらで売りますかっていうことなんですけど、その２０００万を２０年で割って収益還元法で１０％で計算すると１０００万になりますということで、１０年後は１０００万で売却はできるでしょうということになります。
もちろんもっと高くで売ることもできますし、これは需要と供給のバランスなのであくまで参考なんですけど１０年後に売却した場合１.５倍にはなりますね、ということは計算上出来るかなと思います。
時間がたてばたつほど値段は落ちていくと、これは２０年後の出口戦略ってものが一応あるのはあるんですけども、まだ不確定要素になりますのでそこの収益を見込まずに売却せざるを得ないということになります。
なので２０００万で買った物は１０年後は収益合わせて、キャピタルゲイン合わせて３０００万にはなるでしょうって話ですね。
同じ計算方法で行くと、このホテルの売却の場合はですね、不動産ということで非常に流動性も高いということで、結構面白い売却も狙えるのかなと。
私達はあまりキャピタルゲインですね、インカムの方中心にお話しするんですけど出口の方で儲かりますよという話はあんまりしないんですね。
ワンルームマンションとか中古の不動産って、そこを結構語られるようにするんですけど私はあまりそこを売りにはしてないんですけど、ただ事実売ろうとした時どうなるかって計算するかっていうと、今現状２３０万の期待値としてありますよね。
初期費用２３００万円です。
５年後の売却予測どうですかっていうと、収益還元法でいくとまだ残りが２５年ありますので、同じ金額で売れてしまうってことなんですね。
住宅とはちょっと違いまして、投資物なので利回り１０％だと当然買った時と同じ金額ですよってなりますね。
１０年後どうでしょうっていうと１０年後も値段は収益還元法でいくと変わらない１０％で計算すると２３００万ということになります。
なんでかというと、さっきの太陽光と違って残存がここで２０年あるんですね。
２０年間まだ収入得られますよねっていう計算になりますと、あまり残存いくら入るかっていうよりは収益還元法の１０％で計算されて、築１０年のものが築１０年というのは不動産の中ではまだ新しい方ですよね。
なので同じ金額で得ることが出来ます。
なんでかって収益が１０％あるからですってことです。
そうすると、２３０万掛ける１０年の収益と、売却した２３００万そして４６００万ということで１０年間で売却した場合２倍になる可能性がありますねということが言えるかと思います。
もちろんこの時、インフレが起きて宿泊費用が上がって利回りが上がっている場合はもちろんもっと高く売ることが出来るという形になります。
ここが太陽光との大きな違いなんじゃないかなと思います。
やはり不動産なので、出口戦略というものが取りやすいというのは間違いないかと思います。
まとめ
今日はですね、ホテルと太陽光比べてみました。
私としては両方売ってますので、どっちもお勧めなんですけど人によって捉え方が違いますので、ホテルはなかなか売りに出てるものってないと思うんですね。
しかも運営も任せてっていうのがないと思いますので、そういった意味では面白い商談にはなってると思いますし、太陽光ってねほんとうにもう堅いものになってますし、むしろ今物が無い、分譲地でなくなってますのでＰＰＡってのがあるんですけど、それもお勧めなんですけど、これからの時代はコロナもありましたし、分散投資ですね。
太陽光だけをやってるのも怖いし、不動産だけやってるのも怖いですし不動産の中でも賃貸、ワンルームマンション、３ＬＤＫ、世帯向け、ファミリー向け、オフィス系、テナント向けって色々あると思うんですけど、その中のひとつの商材としてホテルというのも入れていただくと面白いのかなと思います。
ホテルの場合、同じ不動産なんですけど市場が観光市場なので、一般的な住宅市場の市場とは全く違いますので入れ物は同じ不動産でも収益な入り口は違いますのでね、その辺も面白さかなと思います。
